همه
بخشنامه
موردی یافت نشد .
{{result.title}}
نویسنده : محمدجواد عظیمی فرد
تاریخ انتشار : ۱۴۰۱/۰۳/۱۴
تاریخ بروزرسانی : ۱۴۰۲/۱۲/۱۷
بانک جامع بخشنامه ها
آموزش مالیات
در میان مواد قوانین مختلف برای آموزش قوانین مالیاتی شرح ماده 53 قانون مالیات های مستقیم را حتما باید آموخت. شاید این ماده قانونی از ماده هایی باشد که خیلی استفاده نداشته باشد اما از مواد قانونی است که کاربرد بسیار زیاد و فراوانی دارد اما چون حسابداران و مدیران مالی خیلی در طی دوره مالی با آن درگیر نیستند بنظر کم جلوه نشان داده می شود. در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم نحوه و شرایط مالیات بردرآمد اجاره املاک یا مالیات مستغلات را گفته می شود که البته این تنها ماده مربوط به اجاره املاک نیست اما جزو ماده های کلیدی کتاب قانون مالیات های مستقیم است.
وقتی شروع به خواندن این ماده می کنید قطعا پیچیدگی هایی دارد و ما تا حد امکان این پیچیدگی ها و محاسبات را برای شما آسان نموده ایم اما باز هم نیاز است تا شما این مطالب را چندبار مرور کنید و روی محاسباتش تمرکز کنید. پس اگر متوجه شدید که برای شما مقداری دشوار است با کمی ممارست می توانید به تمام مباحث آن مسلط شوید. برای آموزش بیشتر در حوزه قوانین املاک می توانید از دوره مالیات تخصصی قانون مالیات استفاده نمایید.
♣♣♣
ماده 53 قانون مالیات های مستقیم – درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
نکات ماده 53 قانون مالیات های مستقیم
پس در این حالت طبق فرمول زیر می‌توانیم محاسبه کنیم:
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = کل مال الاجاره * 75%
مالیات اجاره اشخاص حقیقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده 131
مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * نرخ ماده 105
مثال: شرکتی از ابتدای سال 97 آپارتمان اداری خود را به مدت یک سال به آقای محمدی اجاره داده است. در صورتی که موجر اجاره نامه رسمی ارائه نماید و به موجب آن مبلغ ماهانه اجاره 8.000.000 ریال تعیین شده باشد مالیات اجاره او به شرح زیر است:
درآمد اجاره سال 97 96.000.000 = 12 * 8.000.000
درآمد مشمول مالیات اجاره سال 97 72.000.000 = 75% * 96.000.000
مالیات اجاره 18.000.000 = 25% * 72.000.000
توضیح مسئله: در مرحله اول کرایه هر ماه رو به سال تبدیل می‌کنیم (یعنی ضربدر 12 می‌کنیم) سپس مبلغ بدست آمده را ضربدر 75% می‌کنیم تا مبلغی که مشمول مالیات است بدست آوریم و در نهایت مبلغ مشمول مالیات را ضربدر 25% می‌کنیم تا میزان مالیات اجاره تعیین شود.
تبصره 1 ماده 53 – محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
نکات تبصره 1 ماده 53:
در این ماده ذکر کرده افرادی که مثل پدر و مادر تحت تکفل موجر باشند جز موارد اجاره ای نیست مگر اینکه اجاره نامه ای بین آنها تنظیمی شده باشد.
تبصره 2 ماده 53 – املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده (2) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی می‌شود.
نکات تبصره 2 ماده 53:
املاکی که بصورت رایگان از طرف دولت در اختیار سازمان هایی قرار می‌گیرد و سازمانها این ملک ها را در اختیار کارکنان خود قرار می‌دهند در این شرایط کارکنان این سازمان بابت املاکی که در اختیار گرفته اند مشمول مالیات نیستند و نیازی به پر کردن اظهارنامه نمی‌باشد و سازمان ها در قالب مالیات شخصیت های حقوقی اقدام به ابراز درآمدوهزینه خود به دارایی می‌کنند.
تبصره 3 ماده 53 – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.
تبصره 4 ماده 53 – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.
برخی از املاک از جمله باغات و ویلاها به همراه وسایل نقلیه جهت رفت و آمد و یا تجهیزات باغداری اجاره داده می‌شود که در صورت قید شدن این وسایل در قولنامه اجاره درآمد آنها در اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک ثبت می‌شود و نیازی به تحویل اظهارنامه اشخاص حقیقی جهت ماشین آلات و تجهیزات نمی‌باشد.
نکات تبصره 4 ماده 53:
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = (کل مال الاجاره بابت ملک+مال الاجاره بابت اثاثه یا ماشین آلات) * 75%
مثال شخص حقوقی:
شرکت مپنا از ابتدای سال 97 کارگاه خود را به همراه ماشین آلات مستقر در آن با اجاره نامه رسمی برای مدت یکسال به آقای محمدی به اجاره واگذار نمود. بر اساس مفاد قرارداد اجاره بهای ماهیانه کارگاه مبلغ 30.000.000 ریال و اجاره بهای ماهیانه ماشین آلات مبلغ 8.000.000 ریال می‌باشد. در صورتیکه مبلغ اجاره مندرج در سند اجاره از هشتاد درصد ارقام درج شده در جدول املاک مشابه کمتر نباشد، مالیات بر درآمد اجاره سال 97 به شرح ذیل می‌باشد:
درآمد اجاره سالانه 456.000.000 = 12 * (30.000.000 + 8.000.000)
درآمد مشمول مالیات 342.000.000 = 75% * 456.000.000
مالیات اجاره 85.500.000 = 25% * 342.000.000
مثال شخص حقیقی:
آقای حسینی در ابتدای سال 97 کارگاه خود را همراه با ماشین آلات مستقر در آن با اجاره نامه رسمی برای مدت یکسال به اجاره واگذار کرد. بر اساس مفاد قرارداد اجاره بهای ماهیانه کارگاه 40.000.000 ریال و اجاره بهای ماشین آلات مبلغ 9.000.000 ریال می‌باشد. مالیات اجاره سال 97 اقای حسینی به شرح ذیل می‌باشد:
درآمد اجاره سالانه 588.000.000 = 12 * (9.000.000 + 40.000.000)
درآمد مشمول مالیات 441.000.000 = 75% * 588.000.000
مالیات اجاره = نرخ ماده 131 * درآمد مشمول مالیات (یعنی): 66.150.000 = 15% * 441.000.000
تبصره 5 ماده 53 – مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
در صورت بازسازی منزل یا اضافه کردن طبقه و یا هر عملی که مستأجر در طی تملیک مورد اجاره انجام می‌دهد و این عمل باعث افزایش درآمد در آن ملک می‌شود، در همان سال علاوه بر اجاره در اظهارنامه ۵۰ درصد درآمد حاصل از این امر مستأجر باید ثبت گردد.
نکات تبصره 5 ماده 53:
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = (کل مال الاجاره بابت ملک * 75%) + (ارزش معاملاتی مستحدثات * 50%)
مثال: آقای محمدی به موجب اجاره نامه رسمی از ابتدای سال 96 به مدت یکسال کارگاه خود را به اجاره واگذار نموده است. طبق قرارداد مستأجر متعهد به ساخت یک اتاق اداری به متراژ 50 متر مربع گردید. مقرر گردید که مستأجر بابت اجاره ماهیانه مبلغ 10.000.000 ریال پرداخت نماید. در صورتیکه ارزش معاملاتی بنای ایجاد شده موقع تحویل هر متر 500.000 ریال باشد مالیات اجاره سال 96 به صورت زیر خواهد بود:
درآمد سالانه اجاره 120.000.000 = 12 * 10.000.000
ارزش معاملاتی بنای احداث شده 25.000.000 = 500.000 * 50
درآمد مشمول مالیات اجاره 102.500.000 = (120.000.000 * 75%) + (25.000.000 * 50%)
مالیات اجاره 15.375.000 = 15% * 102.500.000
نکته: 15 درصد که در آخر محاسبه شد نرخ ماده 131 می‌باشد.
مثال: آقای حسینی از ابتدای سال 96 یک باب واحد تولیدی خود را با اجاره نامه رسمی برای مدت دو سال و در قبال مبلغ مال الاجاره ماهیانه 8.000.000 ریال اجاره واگذار نمود و در قرارداد تنظیمی مستأجر متعهد به ساخت یک باب انباری به مساحت 200 متر مربع به نفع موجر گردید. با فرض اینکه ارزش معاملاتی هر متر مربع اعیانی انباری احداثی در پایان سال 96 مبلغ 500.000 ریال باشد، مالیات بر درآمد اجاره سال های 96 و 97 عبارت است از:
نکته: چون دارایی در سال 96 ساخته شده و در سال 97 تحویل داده شده است. در مبنای مالیات سال 96 فقط خود ملک و در مبنای مالیات 97 هم ملک و هم مستحدثات داخل آن استفاده می‌شوند زیرا مبنای این محاسبات تاریخ تحویل مستحدثات خواهد بود. پس:
درآمد اجاره سال 96 96.000.000 = 12 * 8.000.000
درآمد مشمول مالیات اجاره سال 96 72.000.000 = 75% * 96.000.000
مالیات اجاره سال 96 10.800.000 = 15% * 72.000.000
درآمد مشمول مالیات سال97 122.000.000 = (8.000.000 * 12 * 75%) + (500.000 * 200 * 50%)
مالیات اجاره سال 97 18.300.000 = 15% * 122.000.000
تبصره 6 ماده 53 – هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
نکات تبصره 6 ماده 53:
تعریف مال الاجاره: وجهی که مستأجر بابت استفاده از خانه یا ملک به موجر بدهد.
هر هزینه ای را که مستأجر در زمان تملیک خود برای ملک مذبور انجام دهد که عرفا به عهده صاحب ملک باشد، به نرخ روز محاسبه می‌گردد و در اظهارنامه به عنوان درآمد اجاره غیر نقدی ثبت می‌گردد و نیز هزینه های آن به عنوان هزینه های سال ثبت می‌گردد، به این شکل به سود هیچ مبلغی اضافه نمی‌گردد، لازم به ذکر است لزومی به انجام این موارد در طی سال نیست مگر هزینه ها مربوط به سازمانهای دولتی باشد.
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک= (کل مال الاجاره بابت ملک + هزینه های انجام شده توسط مستأجر * 75%)
مثال: آقای تقوی در ابتدای سال 96 یک باب مغازه خود را با اجاره نامه رسمی و به مدت دو سال و در قبال مال الاجاره ماهیانه 3.000.000 ریال به اجاره واگذار نموده و در قرارداد مقرر گردیده است که هزینه تعویض سرامیک کف مغازه بر عهده مالک می‌باشد. در سال 97 سرامیک کف مغازه جمعاً به مبلغ 12.000.000 ریال توسط مستأجر انجام گرفت، مالیات بر درآمد اجاره سال های 96 و 97 عبارت است از:
درآمد اجاره سال 96 36.000.000 = 12 * 3.000.000
درآمد مشمول مالیات سال 96 27.000.000 = 75% * 36.000.000
مالیات اجاره سال 96 4.050.000 = 15% * 27.000.000
درآمد اجاره سال 97 48.000.000 = 12.000.000 + (3.000.000 * 12)
درآمد مشمول مالیات سال 97 36.000.000 = 75% * 48.000.000
مالیات اجاره 5.400.000 = 15% * 36.000.000
مثال: آقای مرادی به موجب اجاره نامه رسمی از ابتدای سال 96 به مدت یکسال ساختمان اداری خود را به شرکت زاینده رود در قال مال الاجاره ماهیانه 7.000.000 ریال اجاره داده است. طبق قرارداد طرفین توافق کردند که شرکت یاد شده نسبت به نقاشی ساختمان اقدام نماید. در سال 96 نقاشی ساختمان توسط مستأجر به مبلغ 20.000.000 ریال انجام گرفت. مالیات اجاره به صورت زیر است:
درآمد اجاره سالانه 104.000.000 = ((7.000.000 * 12) + 20.000.000)
درآمد مشمول مالیات سال 96 78.000.000 = 75% * 104.000.000
مالیات اجاره 11.700.000 = 15% * 78.000.000
تبصره 7 ماده 53 – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
نکات تبصره 7 ماده 53:
در نظر بگیرید یک زمینی را اجاره کرده اید و بابت آن مثلاً ماهانه پنج میلیون ریال اجاره می‌دهید. حال قسمتی از ملک را خودتان به دیگری اجاره می‌دهید یعنی شما می‌شوید موجر دست دوم (مستأجر در قراردادی خودش موجر می‌شود و ملکی را که اجاره گرفته به اجاره می‌دهد)، مبلغی که اجاره می‌گیرید دو میلیون ریال است. در این حالت شما باید بابت ما به تفاوت یعنی سه میلیون ریال مالیات را پرداخت کنید یا دقیق تر بگوییم مبلغ مابه تفاوت (سه میلیون ریال) مشمول مالیات است.
تبصره 8 ماده 53 – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
نکات تبصره 8 ماده 53:
اجازه دهید برای مفهوم بیشتر این ماده مثال بزنیم تا مطلب را بخوبی درک کنید.
فرض کنید محل سکونت خودتان را به شخصی دیگر فروخته اید و برای اینکه محل جدیدتان برای سکونت آماده شود چند ماه مهلت تخلیه می‌گیرید و بابت آن اجاره پرداخت می‌کنید. قانون گذار در اینجا می‌گوید اگر مدت تخلیه تا سقف شش ماه باشد نیاز به پرداخت مالیات اجاره نیست و در صورتیکه بیشتر از این باشد پرداخت مالیات اجاره ضروری است.
تبصره 9 ماده 53- وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
نکات مهم تبصره 9 ماده 53:
مالیاتی که از طرف مستأجر (حتماً باید شخص حقوقی باشد) پرداخت می‌شود باید فیش های پرداختی را به موجر تحویل دهد تا هنگامی که موجر اظهارنامه پر می‌کند این مبالغ را از مال الاجاره کسر کند.
نکته مهم : در صورت واگذاری بصورت رهن، مالیاتی تعلق نمی گیرد چون در قانون گفته در ازای مال الاجاره و و قتی رهن خالی باشد مال الاجاره ای در کار نیست که مالیاتی داشته باشد.
نکته مهم : اجاره های دست دوم مشمول این تبصره نمی شود.
تبصره 10 ماده 53- واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام‌که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
نکات تبصره 10 ماده 53:
دارندگان مسکن مهر که ثبت سند پس از ۱۵ سال پرداخت قسط به نام خریدار می‌باشد و اکثراً قبل از شروع قسط، نشیمن آن ملک می‌شوند، درصورتی که مستندات قابل قبول برای نقل و انتقال آن موجود باشد از درآمداجاره تلقی نمی‌شود.
تبصره 11 ماده 53- مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.
نکات تبصره 11 ماده 53:
مالکان مجتمع های مسکونی منطبق بر الگوی مصرف مسکن وزارت مسکن و شهرسازی باتوجه به اینکه شرط اعمال معافیت مالیاتی درخصوص اینگونه املاک، رعایت الگوی مصرف مسکن اعلامی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و تعداد بیش از سه واحد استیجاری می‌باشد، مؤدی باید تأییدیه وزارت مذکور و سایر مدارک مثبته درخصوص تعداد واحدهای استیجاری را اخذ نماید و سپس به اداره امورمالیاتی مراجعه نموده و مدارک را ارائه نماید.
اداره مالیاتی مربوطه پس از تأیید اعتبار مدارک مربوطه با استفاده از روشهای مقتضی (بازدید و…) نسبت به صدور برگ تشخیص اقدام می‌نماید. (لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌گردد.)
سایر مالکان: با توجه به اینکه براساس قانون، درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تامجموع ۱۵۰ متر زیربنای مفید و درسایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد، مؤدی مالیاتی برای استفاده از معافیت مذکور باید پایان کار ملک موردنظر را به اداره امورمالیاتی محل ملک ارائه نماید تا زیربنای مذکور محرز گردد. سپس مؤدی تعهدنامه موضوع بخشنامه شماره ۳۵۴۸۱ مورخ ۱۹/۶/۸۱ را تکمیل و تعهد می‌نماید که به جز مساحت مذکور درتعهدنامه درهیچ کجای کشور از معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم استفاده نکرده است.
پس از تکمیل تعهدنامه مذکور و احراز متراژ زیربنای مفید توسط کارشناس ارشد مالیاتی، برگ تشخیص مالیات بردرآمد املاک صادر می‌شود. لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می‌گردد.
نکته بسیار مهم: شرط استفاده از هر گونه معافیت تسلیم اظهارنامه به موقع می‌باشد.
دوره جامع قوانین مالیاتی ( دانلود دوره آموزش قانون مالیات مستقیم )
4,800,000 تومان
آموزش نرم افزارهای حسابداری
900,000 تومان
آموزش صفر تا صد استخدام
0 تومان
صفر تا صد صورت معاملات فصلی
199,000 تومان
نظرات کاربران
تعداد نظرات : 0