نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی

دستورالعمل به شماره: 200/1400/517

تاریخ: 1400/07/06

مخاطبان / ذینفعان: امور مالیاتی شهر و استان تهران – ادارات کل امور مالیاتی

موضوع: دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی در اجرای حکم ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی به‌موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1399/05/09

به‌منظور ایجاد وحدت رویه در خصوص نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای خالی مسکونی خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی به‌موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1399/05/09 مقرر می‌دارد:

1- طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور مبنای محاسبه و شمول مالیات موضوع این ماده بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) می‌باشد، بنابراین چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مزبور اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میان‌سالی باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آنها، رسیدگی در اجرای مقررات این ماده، برابر با سال مالیاتی (سال شمسی) خواهد بود.

2- املاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به‌عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت، برای مطالبه مالیات موضوع این ماده، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می‌باشد.

3- در یک سال مالیاتی، یک واحد مسکونی در صورتی به‌عنوان یک واحد مسکونی خالی قابل شناسایی است که در آن سال مجموعاً بیش از یکصد و بیست روز به‌ازای یک مالک، بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، خالی از سکنه باشد؛ بنابراین شناسایی یک واحد مسکونی به‌عنوان واحد خالی طی یک سال، دلیل بر شناسایی آن واحد برای سال بعد نمی‌باشد. به‌عنوان‌مثال، چنانچه یک واحد مسکونی در یکصد و بیست روز پایان سال ۱۴۰۰ خالی از سکنه و در بقیه ایام آن سال دارای بهره‌بردار باشد و از سوی دیگر در یکصد و بیست روز اول سال ۱۴۰۱ خالی از سکنه بوده و در بقیه ایام آن سال دارای بهره‌بردار باشد، در هیچ یک از این سال‌ها مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نمی‌باشد و ضابطه بیش از یکصد و بیست روز صرفاً در طول یک سال شمسی و به‌ازای هر مالک، ملاک عمل می‌باشد.

4- در خصوص واحدهای مسکونی خالی شراکتی (دارای چند مالک) مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه می‌شود.

5- اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح برای تشکیل پرونده، صدور اوراق مطالبه اشخاص حقیقی بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین می‌شود. در صورت عدم اعلام نشانی اصلی در سامانه مذکور، اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح بر اساس نشانی یکی از واحدهای مسکونی خالی اعلامی در سامانه املاک و اسکان کشور که متعلق به مالک یا مالکان می‌باشد به‌صورت سیستمی تعیین می‌شود، مگر آنکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به‌صورت سیستمی به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید که در این صورت اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح بر اساس نشانی اعلامی مودی تعیین می‌شود.

6- محاسبه مالیات موضوع این ماده به‌ازای هر ماه بیش از یکصد و بیست روز در یک سال شمسی برای هر مالک بوده و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال قابل محاسبه می‌باشد. این مالیات ماهیانه بوده و کسر ماه مشمول مالیات نمی‌باشد. برای محاسبه کسر ماه مدت خالی بودن کل سال مبنای محاسبات می‌باشد، فلذا حداکثر ۳۰ رو برای شش ماه اول و ۲۹ روز برای شش ماه دوم در سال بعد از ۱۲۰ روز به‌عنوان کسر ماه در محاسبات لحاظ نمی‌شود.

6-1- شش ماه ابتدای سال مالیاتی (فصول بهار و تابستان) 31 روزه و پنج ماه ابتدایی فصول پاییز و زمستان 30 روزه و ماه اسفند هرسال حسب مورد 29 روزه یا 30 روزه لحاظ می‌شود.

7- نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی، به‌ازای هر ماه قابل اعمال بوده و ماخذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده ۵۴ قانون فوق با اعمال مقررات ماده ۵۳ قانون مذکور (پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات) در هر ماه با سایز ماه‌ها جمع نمی‌شود و صرفاً مالیات محاسبه شده به‌ازای هر ماه برای محاسبه مالیات نهایی با هم جمع می‌شود.

7-1- مالیات اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود.

8- اعمال نرخ‌های دوازده برابر و هجده برابر برای سال‌های دوم، سوم و به بعد حسب مورد صرفاً در صورت توالی سال‌ها بوده و درصورتی‌که بین سال‌هایی که واحد مسکونی خالی بر اساس اطلاعات سامانه، خالی قلمداد نشده و فاصله باشد، مالیات سال جدید نیز با نرخ سال اول محاسبه می‌شود. به‌عنوان‌مثال درصورتی‌که بر اساس اطلاعات سامانه واحد مسکونی آقای الف در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی اعلام شده و برای سال ۱۴۰۱ خالی محسوب نشده باشد، مالیات برای هر یک از ماه‌های سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ با رعایت قسمت اخیر ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور برای اشخاص دارای ۵ واحد مسکونی خالی و یا کمتر باشند، با ضریب شش برابر محاسبه می‌شود.

8-1- ضرایب مالیاتی مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هرسال مالیاتی، نسبت به کل واحدها، دوبرابر ضرایب مذکور در صدر ماده 54 مکرر فوق اعمال می‌شود.

8-2- میزان مالکیت از واحد مسکونی (مالکیت کمتر از شش دانگ) مؤثر در محاسبات می‌باشد، بنابراین ضریب دوبرابری برای مالکان بیش از پنج واحد مسکونی خالی به شرطی که میزان مالکیت مالک از 30 دانگ (معادل 5 واحد مسکونی خالی – فارغ از متراژ هر یک از واحدها) بیشتر باشد قابل اعمال است، به‌عنوان نمونه درصورتی‌که شخصی در مجموع، در هفت واحد مسکونی خالی مالکیت کمتر از شش دانگ داشته باشد (مثلاً مجموعاً 29 دانگ)، در محاسبات مالیات، ضریب دوبرابری بیش از پنج واحد مسکونی خالی اعمال نخواهد شد.

8-3- با رعایت بند (2-8) درصورتی‌که مالک یا مالکان در قسمتی از یک سال مالیاتی، کمتر از شش واحد و در بقیه همان سال شش واحد یا بیشتر واحد مسکونی خالی داشته باشند، ضرایب دوبرابری موضوع قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مذکور با رعایت مقررات مربوطه (مهلت یکصد و بیست روز) صرفاً در ماه‌هایی که دارای شش واحد مسکونی خالی یا بیشتر بوده قابل اعمال می‌باشد. همچنین درصورتی‌که مالک دارای شش واحد مسکونی خالی (با رعایت مهلت مجاز 120 روز در سال) در زوهای غیر متناوب باشد درصورتی‌که خالی بودن شش واحد تجمیعی به یک ماه یا بیشتر منجر شود، برای همان ماه ضریب دوبرابری مربوط لحاظ می‌گردد. به‌عنوان نمونه مالک بعد از 120 روز مورد حکم در صدر ماده 54 مکرر قانون مذکور ده روز در شهریورماه، ده روز در آبان‌ماه و ده روز در بهمنم ماه دارای شش واحد و در بقیه سال دارای کمتر از شش واحد مسکونی خالی بوده است، در این حالت ضریب دوبرابری صرفاً برای یک ماه قابل اعمال می‌باشد.

9- مهلت محاسبه مالیات موضوع این ماده پایان تیرماه سال بعد برای هرسال از سال ۱۴۰۰ می‌باشد که با عنایت به دسترسی به اطلاعات از طریق وزارت راه و شهرسازی به‌صورت سیستمی محاسبه می‌شود. سازمان امور مالیاتی کشور، مالیات متعلق به واحدهای مسکونی خالی شناسایی شده هرسال را به همراه ایجاد امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد، ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان، در درگاه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور یا کارپوشه مودیان به مالک یا مالکان اعلام خواهد نمود. در صورت هدم پرداخت مبلغ تعیین شده تا یک ماه بعد از اعلام سازمان، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به‌صورت سیستمی صادر و نسبت به ابلاغ آن به مالک یا مالکان حسب مقررات اقدام می‌شود. این امر مانع از اجرای حکم جز ۲ بند (ط) تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ کل کشور نخواهد بود.

10- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده‌اند، مشمول جریمه‌ای معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور خواهند بود.

10-1- با عنایت به بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر، در صورت عدم انجام به‌موقع تکالیف (هرگونه تغییر در محل اقامت یا خریدوفروش واحد تحت تملک خود)، به‌ازای هر ماه تأخیر، واحد مسکونی جدید، به‌صورت ماهیانه مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول ماده 54 مکرر قانون مذکور (شش برابر مالیات اجاره آن ماه) می‌شود.

بدیهی است این امر مانع از مطالبه و وصول مالیات و جرایم واحدهای مسکونی خالی حسب مورد موضوع ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور نخواهد بود.

10-2- در موارد صدور برگ مطالبه مالیات و جرائم حسب مورد مفاد ماده 191 قانون مالیات‌های مستقیم با رعایت سایر مقررات مربوط در خصوص جریمه موضوع ماده 54 مکرر و تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور علی‌الخصوص بند 10 این دستورالعمل جاری می‌باشد.

11- در یک سال شمسی برای تمام املاک مشمول مالیات خانه‌های خالی مسکونی خالی هر شخص حقیقی یا حقوقی، یک برگ مطالبه صادر و تمام املاک، سهم مالکیت، مأخذ محاسبه مالیات، مالیات هر واحد و جمع مالیات مورد مطالبه در آن درج می‌شود.

12- در مواردی که پس از صدور برگ مطالبه، اطلاعات جدیدی از مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی بدست آید که موجب افزایش مالیاتی مطالبه شده قبلی شود، نسبت به مطالبه مالیات متعلقه اقدام خواهد شد.

13- در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مالیات متعلق به‌موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد. ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط تابع مقررات قانون مالیات‌های مستقیم می‌باشد.

14- در صورت عدم پرداخت مالیات، مالیات متعلق به همراه جریمه موضوع ماده ۱۹۰ قانون مالیات‌های مستقیم در اجرای مقررات قانون مالیات‌های مستقیم از جمله فصل وصول مالیات یا در زمان تنظیم سند انتقال قطعی هر کدام مقدم باشد – قابل وصول خواهد بود.

15- با عنایت به قسمت اخیر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیت‌های مستقیم، چنانچه حسب اعلام مرکز آمار ایران، واحدهای مسکونی موجود در هر شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت 1.25 برابر تعداد خانوارهای ساکن در آن شهر برسد، مشمول مالیات موضوع ماده مذکور نخواهد بود. این امر مانع از اعمال جریمه موضوع بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور در صورت عدم ثبت و اعلام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور نخواهد بود.

امید علی پارسا